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	* [[Tribunal administratif]]		* [[Tribunal administratif]]

			[[Catégorie:Métiers du bâtiment]]

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Le '''permis de construire''' est une autorisation administrative obligatoire délivrée par la commune, permettant à toute personne physique ou morale de réaliser des travaux de construction neuve, d'extension ou de modification d'un bâtiment existant. Régi principalement par le [[Code de l'urbanisme]], il s'inscrit dans le champ du [[droit administratif]] français et constitue l'un des principaux outils de régulation de l'usage des sols. Son obtention conditionne la légalité des travaux, engage la responsabilité du [[Maître d'ouvrage|maître d'ouvrage]] et déclenche un délai de recours des tiers de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain.

== Cadre juridique ==

Le régime du permis de construire est codifié aux articles L. 420-1 et suivants, ainsi qu'aux articles R. 421-1 et suivants du [[Code de l'urbanisme]]. Il s'intègre dans une hiérarchie d'autorisations d'urbanisme comprenant également la [[Déclaration préalable de travaux|déclaration préalable de travaux]], le permis d'aménager et le permis de démolir.

Les règles applicables à chaque parcelle sont définies par le [[Plan local d'urbanisme]] (PLU), lorsqu'il existe, ou à défaut par le règlement national d'urbanisme (RNU). Le PLU précise les zones constructibles, les coefficients d'emprise au sol, les hauteurs maximales autorisées, les règles de prospect (distances aux limites séparatives) et les prescriptions architecturales. Le [[droit foncier]] s'articule avec ces règles lors des divisions parcellaires, tandis que le [[droit immobilier]] intervient lors des ventes de terrains à bâtir ou des opérations de promotion immobilière.

== Champ d'application ==

=== Constructions soumises à permis ===

Sont soumises à permis de construire, en application des articles R. 421-1 et suivants du [[Code de l'urbanisme]] :

* Les constructions nouvelles dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m² (ou 40 m² dans les zones urbaines d'une commune couverte par un PLU ou un document assimilé).
* Les extensions d'un bâtiment existant franchissant les seuils précités.
* Les changements de destination accompagnés de travaux modifiant la structure porteuse ou la façade.
* Les constructions à usage agricole, artisanal, industriel ou commercial dès lors que leur surface de plancher excède 20 m².
* Les piscines dont le bassin présente une superficie supérieure à 100 m².
* Les serres de production d'une hauteur supérieure à 1,80 m et d'une surface de plancher supérieure à 2 000 m².

=== Projets dispensés ou soumis à déclaration préalable ===

En deçà de ces seuils, une [[Déclaration préalable de travaux|déclaration préalable de travaux]] est généralement suffisante. Les abris de jardin inférieurs à 5 m² de surface de plancher et de moins de 1,80 m de hauteur ne requièrent aucune formalité. Les constructions légères telles que les pergolas sans toit fixe relèvent d'un régime variable selon les communes.

=== Recours obligatoire à un architecte ===

Pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m², le recours à un [[Architecte|architecte]] est obligatoire en vertu de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture. Cette obligation s'applique aux personnes morales quelle que soit la surface projetée. Elle vise à garantir la qualité architecturale du projet et sa conformité aux règles du [[Plan local d'urbanisme]].

== Composition du dossier ==

=== Formulaires et pièces principales ===

La demande s'effectue sur le formulaire Cerfa n° 13406*12 pour les maisons individuelles et leurs annexes, ou sur le Cerfa n° 13409*12 pour les autres constructions.

{| class="wikitable"
! Code !! Désignation !! Observations
|-
| PC1 || Plan de situation du terrain || Localisation dans la commune
|-
| PC2 || Plan de masse des constructions à l'échelle || Côté et orienté
|-
| PC3 || Plan en coupe du terrain et de la construction || Profil du terrain naturel
|-
| PC4 || Notice descriptive du terrain et du projet || Matériaux, aspect extérieur
|-
| PC5 || Plan des façades et des toitures || Toutes façades visibles
|-
| PC6 || Document graphique d'insertion dans l'environnement || Simulation visuelle
|-
| PC7 || Photographies situant le terrain dans son environnement proche et lointain || Obligatoires
|}

=== Pièces complémentaires selon les cas ===

Selon la nature et la localisation du projet, des pièces supplémentaires peuvent être requises :

* Étude thermique démontrant la conformité à la [[RE 2020]] pour les constructions nouvelles à usage d'habitation depuis le 1er janvier 2022.
* Étude de sol (norme NF P 94-500) dans les zones d'exposition au retrait-gonflement des argiles.
* Avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour les projets situés dans le périmètre des abords d'un monument historique (rayon de 500 m) ou en secteur sauvegardé.
* Note de calcul de structure, souvent réalisée par un [[Bureau d'études techniques|bureau d'études techniques]].

L'[[Architecte|architecte]] ou le [[Maître d'œuvre|maître d'œuvre]] pilote généralement la constitution et le dépôt du dossier pour le compte du [[Maître d'ouvrage|maître d'ouvrage]].

=== Dépôt et récépissé ===

Le dossier est déposé en mairie en quatre exemplaires papier, accompagné des pièces graphiques. Depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants sont tenues de proposer un téléservice de dépôt dématérialisé. La mairie délivre un récépissé mentionnant la date de dépôt et le délai d'instruction applicable.

== Instruction du dossier ==

=== Services compétents ===

L'instruction est conduite par le service urbanisme de la mairie dans les communes dotées d'un service suffisant, ou par les services de l'État (DDT — Direction Départementale des Territoires) dans les communes ayant signé une convention de mise à disposition. Le maire reste l'autorité décisionnaire, sauf pour certains projets relevant de l'État.

=== Consultations obligatoires ===

L'instruction implique des consultations selon la localisation et la nature du projet :

* Architecte des Bâtiments de France (ABF) : délai d'un mois (ou deux mois en secteur sauvegardé), avec avis conforme dans les cas les plus sensibles.
* Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DREAL) pour les projets soumis à évaluation environnementale.
* Services Départementaux d'Incendie et de Secours (SDIS) pour les établissements recevant du public (ERP).
* Gestionnaires de réseaux (ENEDIS, opérateurs gaz, services des eaux) pour les raccordements.

== Délais d'instruction ==

Les délais légaux, fixés par les articles R. 423-23 et suivants du [[Code de l'urbanisme]], sont les suivants :

{| class="wikitable"
! Type de projet !! Délai
|-
| Maison individuelle et annexes || 2 mois
|-
| Autres constructions || 3 mois
|-
| Projet en secteur sauvegardé ou aux abords d'un monument historique || 5 mois
|-
| Projet soumis à évaluation environnementale || 5 mois
|}

Ces délais sont suspendus si le dossier est incomplet : la mairie dispose d'un mois pour notifier les pièces manquantes, et le délai reprend à réception des compléments. À l'expiration du délai sans décision notifiée, le silence de l'administration vaut acceptation tacite (principe « silence vaut accord »), sauf exceptions légales (abords de monuments historiques, secteurs sauvegardés, etc.).

== Décision de l'autorité compétente ==

=== Permis accordé ===

L'arrêté de permis de construire est signé par le maire au nom de la commune. Il est valable 3 ans à compter de sa notification et peut être prorogé deux fois d'un an, sur demande formulée au moins deux mois avant l'expiration. Dès réception de l'arrêté, le bénéficiaire doit :

# Afficher le permis sur le terrain de façon visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux (panneau réglementaire d'au moins 80 cm × 80 cm).
# Déposer une déclaration d'ouverture de chantier (DOC, Cerfa n° 13407) en mairie avant le début des travaux.
# Déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT, Cerfa n° 13408) à la fin du chantier.

=== Permis refusé ou assorti de prescriptions ===

Le refus doit être motivé par des considérations de droit, non d'opportunité, et identifier précisément les dispositions du PLU ou du RNU méconnues. Des prescriptions peuvent être imposées (modification de façade, réduction de hauteur de construction) sans constituer un refus.

En cas de refus, deux voies de recours sont ouvertes :

* '''Recours gracieux''' : demande de réexamen adressée au maire dans les 2 mois suivant la notification du refus.
* '''Recours contentieux''' : saisine du [[Tribunal administratif|tribunal administratif]] dans un délai de 2 mois (prorogé en cas de recours gracieux préalable).

=== Retrait du permis ===

L'administration peut retirer un permis accordé illégalement dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance (article L. 424-5 du [[Code de l'urbanisme]]). Passé ce délai, le permis est définitivement acquis et ne peut être remis en cause que par voie judiciaire.

== Affichage et délai de recours des tiers ==

L'affichage réglementaire du permis sur le terrain fait courir un délai de recours de 2 mois au bénéfice des tiers justifiant d'un intérêt à agir (voisins, associations de protection de l'environnement régulièrement déclarées). Pour que ce délai soit opposable, le panneau doit mentionner :

* Le numéro du permis et le nom du bénéficiaire.
* La nature du projet et la surface de plancher autorisée.
* La hauteur maximale de la construction.
* L'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
* La mention que toute contestation doit être formée devant le [[Tribunal administratif|tribunal administratif]] compétent.

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron) a renforcé les sanctions contre les recours abusifs en permettant au juge de condamner les requérants de mauvaise foi à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article L. 600-7 du [[Code de l'urbanisme]].

L'annulation d'un permis de construire prononcée par le [[Tribunal administratif|tribunal administratif]] peut désormais être partielle, ou donner lieu à une invitation à régulariser, en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 introduits par la loi ELAN du 23 novembre 2018. En cas d'annulation définitive, le bénéficiaire est en principe tenu de remettre les lieux en état.

== Taxe d'aménagement ==

La [[Taxe d'aménagement|taxe d'aménagement]], instituée par la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010, est due lors de la délivrance du permis de construire. Son assiette est la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée annuellement (914 €/m² en 2024 pour la France métropolitaine, hors Île-de-France) puis par les taux votés par les collectivités territoriales :

* Taux communal ou intercommunal : de 1 % à 5 % (pouvant atteindre 20 % dans les secteurs à fort besoin en équipements publics).
* Taux départemental : de 0 % à 2,5 %.
* Taux régional en Île-de-France : 1 %.

Certaines constructions bénéficient d'exonérations totales ou partielles, notamment les logements sociaux financés par un prêt aidé de l'État, les reconstructions après sinistre à l'identique, et les abris de jardin de moins de 5 m².

== Permis de construire et chaîne des intervenants ==

La délivrance du permis de construire marque le point de départ légal de la phase chantier. L'ensemble des [[Métiers du bâtiment|métiers du bâtiment]] s'organise autour de ce document :

* Le [[Maître d'ouvrage|maître d'ouvrage]] porte la responsabilité juridique du projet et reste le titulaire du permis.
* Le [[Maître d'œuvre|maître d'œuvre]] (architecte, bureau d'études) conçoit, coordonne et contrôle la réalisation.
* Le [[Conducteur de travaux|conducteur de travaux]] assure la planification et le suivi opérationnel des entreprises.
* Le [[Chef de chantier|chef de chantier]] dirige quotidiennement les équipes sur site.
* Les entreprises de [[Gros œuvre|gros œuvre]] ([[Maçon|maçon]], [[Charpentier|charpentier]], [[Couvreur|couvreur]]) interviennent en premier selon la chronologie du chantier.
* Les corps d'état secondaires ([[Électricien du bâtiment|électricien]], [[Plombier|plombier]], [[Chauffagiste|chauffagiste]], [[Peintre en bâtiment|peintre en bâtiment]]) réalisent les finitions et équipements techniques.

La [[Réception des travaux|réception des travaux]] clôt juridiquement le chantier et déclenche les garanties légales : [[Garantie de parfait achèvement|garantie de parfait achèvement]] (1 an), garantie de bon fonctionnement (2 ans) et [[Assurance décennale|assurance décennale]] (10 ans couvrant les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination).

Pour les projets de [[Rénovation énergétique|rénovation énergétique]] touchant à l'aspect extérieur du bâtiment — notamment l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) ou le remplacement de menuiseries en secteur protégé — un permis de construire peut être requis. L'éligibilité aux aides publiques comme [[MaPrimeRénov']] est conditionnée à la conformité réglementaire des travaux avec les exigences du [[Plan local d'urbanisme]] et du [[Code de l'urbanisme]].

La [[RE 2020]] s'applique obligatoirement à toutes les demandes de permis de construire portant sur des constructions nouvelles à usage d'habitation déposées à partir du 1er janvier 2022, et à celles à usage de bureaux ou d'enseignement à partir du 1er juillet 2022. Elle impose des seuils de performance en énergie primaire, en énergie finale et en émissions de carbone sur le cycle de vie du bâtiment, que le dossier doit démontrer via une étude thermique réglementaire.

== Voir aussi ==

* [[Architecte]]
* [[Droit administratif]]
* [[Droit immobilier]]
* [[Droit foncier]]
* [[Maître d'ouvrage]]
* [[Maître d'œuvre]]
* [[RE 2020]]
* [[Rénovation énergétique]]
* [[Réception des travaux]]
* [[Tribunal administratif]]

Permis de construire - Historique des versions

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